- Rappel : le principe de l’amortissement en LMNP au réel
En LMNP au réel, l’investisseur peut amortir le bien immobilier sur sa durée d’usage (généralement 20 à 30 ans). Cet amortissement est une charge déductible des revenus locatifs, ce qui permet de réduire la base imposable et donc de diminuer l’impôt sur le revenu. Concrètement, cela signifie que chaque année, une partie de la valeur du bien est déduite des revenus locatifs, ce qui génère une économie d’impôt significative.
Cependant, jusqu’à présent, ces amortissements n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Autrement dit, l’investisseur bénéficiait à la fois d’une réduction d’impôt pendant la période de détention et d’une plus-value calculée sur la base du prix d’acquisition initial, sans tenir compte des amortissements pratiqués.
2. La réforme de la loi de Finances 2025 : réintégration des amortissements
Avec la loi de Finances 2025, les amortissements pratiqués en LMNP au réel devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Concrètement, cela signifie que la plus-value sera calculée non pas sur le prix d’acquisition initial, mais sur ce prix diminué des amortissements déjà déduits.
Exemple :
- Prix d’acquisition du bien : 200 000 €
- Amortissements cumulés sur 10 ans : 50 000 €
- Prix de revente : 250 000 €
Ancien calcul de la plus-value :
250 000 € (prix de revente) – 200 000 € (prix d’acquisition) = 50 000 € de plus-value.
Nouveau calcul de la plus-value :
250 000 € (prix de revente) – (200 000 € – 50 000 € d’amortissements) = 100 000 € de plus-value.
Cette réforme a pour objectif d’aligner le traitement fiscal des plus-values immobilières sur celui des autres actifs et de limiter les avantages fiscaux jugés excessifs.
3. Pourquoi cette réforme ne remet pas en cause la pertinence du LMNP ?
Si la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value peut sembler défavorable à première vue, elle ne remet pas en cause les atouts fondamentaux du LMNP. Voici pourquoi :
- L’avantage fiscal pendant la période de détention reste intact
Le principal atout du LMNP au réel réside dans la déduction des amortissements pendant la période de détention du bien. Cette déduction permet de réduire significativement l’impôt sur le revenu pendant plusieurs années, ce qui améliore la rentabilité de l’investissement. La réforme ne modifie pas cet avantage. - La plus-value immobilière reste attractive
Même avec la réintégration des amortissements, la plus-value immobilière bénéficie toujours d’un abattement pour durée de détention (6 % par an à partir de la 6e année, 4 % la 22e année). Après 22 ans, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu (mais il faudra attendre 30 ans pour une exonération totale des contributions sociales). - La rentabilité locative du LMNP
Le LMNP reste un dispositif très rentable grâce à des loyers généralement plus élevés que ceux de la location nue, ainsi qu’à une fiscalité avantageuse pendant la phase de détention. La réforme ne modifie pas ces fondamentaux.
Conclusion : une réforme à intégrer dans sa stratégie
La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en LMNP est une réforme significative, mais elle ne remet pas en cause les atouts fondamentaux de ce dispositif. Le LMNP reste un investissement immobilier rentable et fiscalement avantageux.
Pour les investisseurs, l’enjeu est désormais d’intégrer cette réforme dans leur stratégie en planifiant leur sortie (revente ou réinvestissement) et en optimisant leur fiscalité sur le long terme. L’immobilier en LMNP reste une valeur sûre, à condition de se faire accompagner par des professionnels pour maximiser ses avantages.