Un grand nombre de clients s’interrogent (et m’interrogent) sur la pertinence de créer une SCI (Société Civile Immobilière). Ce type de montage permet en principe d’optimiser l’achat et la gestion des biens immobiliers au sein d’une famille et facilite leur transmission aux héritiers.

En 10 ans, le nombre de SCI a presque doublé en France, passant de plus de 48.000 en 2012 à plus de 88.000 en 2022.

Cependant, il s’avère que dans la grande majorité des cas, créer une SCI ne présente aucun intérêt patrimonial ! Les investisseurs n’ayant qu’une seule idée en tête : « défiscaliser » … sans bien souvent prendre le temps d’analyser en détail les dispositifs en vigueur et leur impact sur leur situation.

En premier lieu, il existe toute une mythologie concernant l’impact de la SCI sur le taux d’endettement des investisseurs. Les taux de crédit, historiquement bas de ces dernières années, ont accentué l’attractivité pour la SCI car de nombreux particuliers ont cru qu’en faisant peser d’endettementsur la SCI, ils ne seraient pas contraints par le taux maximal d’endettement de 35% imposé par les autorités financières. C’est faux : les banques étudient minutieusement les capacités d’endettement pour chaque associé et le recours à une SCI ne permet donc pas de s’affranchir du carcan des 35%.

Par ailleurs la SCI présente un certain nombre d’inconvénients, notamment:

Formalités administratives : La création d’une SCI implique la rédaction de statuts et la réalisation de diverses formalités administratives, ce qui peut prendre du temps et nécessiter l’intervention d’un notaire.

Coûts élevés : La création d’une SCI peut être coûteuse en raison des frais de notaire et des frais d’enregistrement.

Responsabilité des associés : Les associés d’une SCI sont responsables de manière illimitée et solidaire des dettes de la société, ce qui signifie que chaque associé peut être tenu pour responsable de la totalité de la dette de la société.

Décisions collectives : Les décisions importantes au sein d’une SCI doivent être prises collectivement, ce qui peut rendre le processus de prise de décision plus long et plus compliqué.

Fiscalité : La fiscalité de la SCI peut être complexe, notamment en ce qui concerne la taxation des bénéfices et la déclaration des revenus fonciers.

Liquidité : Les parts d’une SCI peuvent être moins liquides que d’autres investissements immobiliers, ce qui signifie qu’il peut être plus difficile de les vendre rapidement en cas de besoin de liquidité.

Il est donc important de bien réfléchir aux avantages et aux inconvénients de la SCI avant de prendre une décision d’investissement immobilier.  Les investisseurs les mieux conseillés semblant aujourd’hui privilégier la constitution d’une “SARL de famille” en lieu et place de la traditionnelle SCI.