Guillaume Fonteneau, dans son blog toujours très bien informé, a lancé cette semaine un véritable pavé dans la mare (de la colocation).

Dans un post intitulé « L’illégalité de l’immobilier locatif trop rentable », il nous apprend que dans la grande majorité des cas, la colocation telle qu’elle est pratiquée aujourd’hui par les investisseurs est illégale et fait peser le risque d’une amende de 5.000€ au propriétaire !

En effet, la colocation est régie par des textes de loi spécifiques. En particulier, l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 (modifiée en 1986) qui stipule : « La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur […] Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9.

Vous avez bien lu.

Si un appartement de type T4 se loue 1.000€ dans votre quartier, il est illégal de le louer plus de 1.000€ par mois en additionnant les loyers des trois colocataires.

Ainsi, le schéma d’investissement visant à acquérir un grand appartement ou une maison pour en louer individuellement les chambres afin d’obtenir un revenu supérieur au loyer d’un bail de location classique, est – bien que sur le papier particulièrement attrayant – de fait illégal.

Cette loi est-elle appliquée ? Non. Tout comme la loi sur l’encadrement des loyers à Paris, où plus d’un appartement sur deux mis en location ne respecte toujours pas le loyer de référence.

Cette loi sera-t-elle appliquée dans le futur ? Impossible à prévoir. Cependant, les (ex-)investisseurs en Airbnb, dans un contexte légèrement différent, peuvent attester que, lorsque naît une volonté politique d’agir, cela peut aller très vite et faire très mal.

Si l’on adopte une focale plus large, on observe une fois de plus que, fort logiquement, les stratégies d’enrichissement les plus agressives (ou ambitieuses, c’est selon) sont donc aussi et toujours les plus risquées.